PRATICA 14576/2002 (PdC)
La commissione, tenuto conto della presentazione della Relazione agronomica a firma di tecnico competente con l’individuazione esatta del bosco su base catastale con riepilogo delle superfici, della planimetria con le quote attuali e future del terreno riferite ad un punto fisso non modificabile in fase di realizzazione, comprensiva di profili del terreno e della verifica , ai sensi dell’articolo 7 delle NTA del PRG vigente della superficie massima realizzabile tenendo conto che le scale esterne ancorché aperte rientrano nel calcolo della superficie utile lorda di piano, esprime parere favorevole a condizione che nella tabella di calcolo della superficie massima da realizzare sia inclusa la superficie calcolata della scala che comunque rientra all’interno della superficie massima ammissibile.
PRATICA 17018/2013 (PdC)
progetto di realizzazione di edificio con destinazione commerciale rientrante nella definizione di media struttura di vendita ai sensi della L.R. 33/99 e dell’articolo 4, comma 1, lettera e), del d.lgs. 114/1998. Il progetto è stato oggetto di preavviso di diniego in data 11/04/13 e successiva presentazione di memorie per la revisione del parere contrario in data 19/04/13 e successiva del 04/06/13.
Il parere contrario è stato motivato “rilevato che la destinazione dell’area oggetto di intervento, non coincide con la destinazione stabilita e definita nell’apposito PIN Campoloniano, che la ricomprende, approvato con accordo di programma ex art. 34 D.Lgs. 267/00, il quale potrebbe essere variato con le previste procedure, come peraltro già proposto al collegio di vigilanza per l’esecuzione dell’accordo e successivamente riproposto a seguito di apposita riunione; rilevato altresì che il PRG è stato adottato con deliberazione comunale n. 37 del 12/04/02 e n. 6 del 12/02/04 e contro dedotto con deliberazione n. 31 del 22/07/05; che il PIN Campoloniano è stato approvato con Accordo di Programma ex art. 34 D.Lgs. 267/00 e ratificato con DCC n. 57 del 23/12/08; che in data 14/10/09 è stata stipulata apposita convenzione tra il Comune di Rieti e il Consorzio Ater-Varrone di cui codesta società fa parte per l’edificazione dell’area in oggetto: che il PRG è stato approvato definitivamente con DGR n. 347 del 13/07/12; ricordato che il PIN è stato proposto ed approvato in attuazione al Bando regionale ed ha ottenuto un finanziamento ex art. 4 L. 179/92 di euro 2.366.986,00 per la realizzazione di un’opera pubblica a cura dell’ATER”.
L’area in oggetto, precedentemente all’approvazione del Programma integrato aveva destinazione di Zona sportiva G3 “Verde attrezzato” destinato “al gioco, allo sport e al tempo libero e cioè agli impianti ricreativi, sportivi e culturali” con un indice di utilizzazione fondiaria (comprendente gli impianti coperti e scoperti di 0,30 mq/mq, aumentabile allo 0,60 mq/mq per lo stadio di calcio).
Il Piano particolareggiato (PIN Campoloniano) prevede per il lotto in oggetto, per una parte la destinazione di parcheggio pubblico (mq 1.666) per la restante parte che permarrebbe di proprietà privata di superficie mq 5.185, la destinazione “Centro di medicina sportiva e foresteria” per un volume edificabile di mc 6.993 e superficie lorda mq 1.994.
Il progetto presentato prevede la realizzazione di un edificio a destinazione commerciale di mc 8.960 e sup. lorda mq 2.241.
La Commissione tecnica interna in data 28/06/13 ha sospeso il parere in quanto ha ritenuto di esaminare la pratica allargando la Commissione al Dirigente del Servizio V che ha partecipato alla Riunione del Collegio di Vigilanza sull’esecuzione dell’Accordo di programma denominato “Comune di Rieti – PIN Campoloniano” del 24/04/13. In tale data il Collegio ha espresso il parere di validità del Programma Integrato approvato previo Accordo di programma con Decreto del Presidente della Regione Lazio n. 114/09, pubblicato sul BURL n. 13 del 07/04/09.
Il PRG vigente, approvato con DGR 347/2012 individua l’area in oggetto come zona F5 “Attrezzature e servizi privati”.
La Relazione illustrativa del PRG adottato nel 2002 contiene la verifica e la rappresentazione del grado di attuazione del PRG del 1972, ove all’ultimo capoverso del punto 3.10, oltre ad elencare tutti i piani attuativi in corso di esecuzione, recita “va ricordato, infine, che nel corso del 1997 sono stati predisposti da parte dell’Amministrazione -Programmi integrati di intervento- (ex lege 179/92)”. La successiva scheda riepilogativa degli abitanti e delle superfici utili realizzabili, nella tabella 1 ha tenuto conto degli abitanti insediabili.
In seguito all’adozione del 2002 sono pervenute le seguenti osservazioni al PRG:
fondazione cassa di risparmio di rieti n. 17/a consegnata in seguito all’adozione del 2002
si prende atto che il Programma integrato è stato sostanzialmente recepito nella variante di PRG adottato, si rileva che “la definizione dei perimetri delle aree di pertinenza dei singoli interventi, gli indici assegnati alle varie aree e la destinazione di un intervento non corrispondono a quanto già approvato dal consiglio comunale. Inoltre non è stato riportato il perimetro relativo all’area complessiva del programma la cui realizzazione, come previsto dalla delibera C.C. 76, deve avvenire tramite convenzione tra il Comune e il consorzio dei proponenti; mentre una modesta area di proprietà della Fondazione con destinazione residenziale C1, ricadente all’interno del perimetro stesso, è stata inclusa in un comprensorio autonomo ai sensi dell’art. 16 delle NTA della variante adottata. Ove dovesse permanere tale difformità tra i due strumenti urbanistici in itinere si ritiene che potrebbero sorgere ostacoli per l’approvazione definitiva del Programma la cui realizzazione riveste rilevante interesse sociale. Per evitare l’avverarsi di tale deprecabile ipotesi si chiede di voler recepire nella variante al PRG il Programma Integrato già approvato dal Consiglio Comunale con Del. C.C. 76/96 riconoscendone esplicitamente la funzione di strumento attuativo del PRG”.
accolta “riperimetrazione del confine di programma e zonizzazione prevista nella variante di solo carattere descrittivo e non prescrittivo”:
vecchiarelli n. 12 consegnata in seguito all’adozione del 2002:
terreno individuato dal PRG adottato come F2 “verde pubblico” mentre nel Programma integrato di intervento l’area è destinata a “Verde privato attrezzato per attività sportive”
accolta “con le limitazioni del programma integrato e della nuova viabilità, indicazioni contenute nel programma integrato di intervento di Campoloniano”
vecchiarelli n. 410 consegnata in seguito all’adozione del 2004 (medesimo testo dell’osservazione del 2002)
accolta “con le limitazioni del programma integrato e della nuova viabilità, indicazioni contenute nel programma integrato di intervento di Campoloniano”
La Convenzione per la realizzazione del Programma Integrato è stata firmata dal Consorzio Ater-Varrone in data 14/10/09 e prevede tra gli obblighi del consorzio Ater-Varrone la realizzazione degli “impianti e le attrezzature connesse, tutti i parcheggi pertinenziali, tutte le urbanizzazioni primarie relative alla viabilità, alla rete fognante (acque bianche e nere), idrica ed elettrica, alla pubblica illuminazione nonché tutte le urbanizzazioni secondarie relative al verde pubblico ed ai parcheggi programmati all’interno del comparto di attuazione del programma”. Inoltre al punto 2 “il Consorzio si impegna a cedere: tutte le opere e le aree occorrenti alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, conformemente agli elaborati progettuali”. Il Consorzio si impegna a completare l’intero programma nell’arco di anni 10 a decorrere dalla ratifica da parte del Consiglio comunale dell’accordo di programma. La ratifica da parte del Consiglio comunale è avvenuta in data 23/12/08 con Delibera n. 53. All’articolo 4, ultimo comma, la Convenzione riporta “la realizzazione e la conseguente cessione delle opere di urbanizzazione è prevista in 36 mesi dalla data del rilascio dei relativi permessi a costruire”.
Attualmente il lotto oggetto dei lavori è limitato dal lato sud da strada comunale esistente mentre sul lato ovest sono carenti le urbanizzazioni primarie in quanto la strada ove sarà ubicato un ingresso al lotto è prevista in ampliamento dal PRG con riduzione della superficie del lotto ed occorre inoltre realizzarvi i marciapiedi, l’illuminazione pubblica, l’eventuale viabilità ciclabile nonché la fermata del trasporto pubblico in quanto nell’area urbana circostante il lotto sono già realizzati importanti impianti sportivi al servizio dell’utenza non solo cittadina ma dell’intera provincia. Si rileva altresì che la tavola del PRG vigente presenta una inesatta sezione della strada di previsione in quanto non riporta il limite rispetto all’area fronti stante l’edificio di progetto nella quale la previsione di PRG è di parcheggio pubblico (da realizzare) soggetto ad esproprio dei terreni. Il PRG all’articolo 49 individua le aree destinate alla viabilità che “comprendono anche gli spazi carrabili e le connesse zone di sosta delle strade e piazze e gli spazi di sedime dei nodi stradali nonché i parcheggi pubblici contrassegnati dalla lettera P”:
Una porzione dell’area fronti stante il lotto sul lato est nella quale è necessario ampliare la sede stradale e dotarla delle caratteristiche conformi al codice della strada è invece con destinazione F4 “Servizi e attrezzature pubbliche” con impianti sportivi realizzati e necessiterà comunque dell’approvazione del progetto delle opere di urbanizzazione con contestuale variante al PRG per la rettifica dei confini. Il suindicato art. 49 del PRG, al comma 3 riporta altresì che “i tracciati viari di progetto di PRG hanno valore di massima e il tracciato esecutivo potrà essere modificato all’interno delle fasce di rispetto senza che ciò configuri variante al presente PRG. Le strade pubbliche aperte al traffico veicolare dovranno avere in ogni caso una larghezza minima utile di metri 7,50.”
La strada lungo il lato ovest del lotto, prevista dal Piano particolareggiato (Programma Integrato) approvato previo Accordo di programma con Decreto del Presidente della Regione Lazio n. 114/09, pubblicato sul BURL n. 13 del 07/04/09 della larghezza di metri 12,00 è stata oggetto di progettazione “primo stralcio delle opere di urbanizzazione del programma integrato di Campoloniano” da parte del Consorzio Ater-Varrone ed è stata rilasciata con Permesso di costruire in data 13/04/12 e definita “strada urbana di quartiere” nella relazione generale. Gli elaborati grafici la dimensionano di larghezza metri 10,50 diversamente alla larghezza indicata nel Programma Integrato. Inoltre la Tavola Integrativa n. 3 facente parte del progetto definitivo del Programma integrato, approvato con Delibera di Giunta n. 37 del 25/01/07 contiene la previsione della realizzazione di un cavidotto per sottoservizi (energia elettrica, telecomunicazioni, ecc.) da realizzare al di sotto della sede stradale, tale previsione è stata inserita nel progetto delle opere di urbanizzazione primo stralcio approvato.
Il progetto definitivo delle opere di urbanizzazione presentato il 11/05/10 ha ottenuto il parere favorevole del Settore V Lavori pubblici in data 21/10/10 contenente tra le condizioni, quella che “la progettazione esecutiva delle opere dovrà prevedere le relazioni di calcolo che giustifichino le dimensioni delle condotte della rete fognaria, della pubblica illuminazione, degli spessori della sede stradale, larghezza della carreggiata, ecc.“.
Con successiva nota del 17/02/12 il Consorzio Ater-Varrone chiede il rilascio del Permesso di costruire per un primo stralcio delle opere stesse e successivamente in data 29/02/12 con comunicazione da parte del Comune riceveva parere di accoglimento a condizione che la polizza fideiussoria dovrà essere equivalente al costo dei lavori del primo stralcio oltre alle somme a disposizione come risulterà dal quadro economico del progetto esecutivo. Altresì si rammenta che detto Permesso di costruire potrà essere rilasciato previa presentazione di nuovi elaborati grafici riferiti al solo primo stralcio”.
In data 07/03/12 il Consorzio Ater-Varrone ha presentato il Progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione relative al primo stralcio.
Il permesso a costruire rilasciato in data 13/04/12 relativo agli elaborati del Progetto esecutivo contiene la Relazione illustrativa che nella descrizione della strada è analoga a quella del progetto definitivo.
Si ritiene quindi che il Programma integrato approvato con Accordo di Programma ex art. 34 D.Lgs. 267/00 e ratificato con DCC n. 57 del 23/12/08 e convenzionato in data 14/10/09, in seguito alle osservazioni accolte è divenuto parte integrante del vigente PRG, mantenendo inalterato il suo perimetro approvato con Del. C.C. 76/96, assumendo invece la zonizzazione prevista all’interno della variante di PRG di solo carattere descrittivo e non prescrittivo. Ovvero gli enti preposti alla approvazione del PRG comunale (Regione Lazio e Comune di Rieti) firmatari dell’Accordo di Programma ex art. 34 D.Lgs. 267/00, ratificato con DCC n. 57 del 23/12/08 in attuazione al Bando regionale che ha ottenuto un finanziamento ex art. 4 L. 179/92 di euro 2.366.986,00 per la realizzazione di un’opera pubblica a cura dell’ATER, hanno previsto di ampliare le possibilità di trasformazione dell’area dell’allora piano attuativo in itinere e successivamente convenzionato con i soggetti terzi in termini di maggiori destinazioni d’uso ammissibili.
Ne deriva:
1) la necessità di procedere con la progettazione e realizzazione unitaria del Comparto che necessita di interventi sulle opere di urbanizzazione strategici per la mobilità cittadina in quanto si prevede il completamento della viabilità principale che collega il centro di Rieti con l’area industriale, l’ospedale e la zona residenziale di Camploniano;
2) la necessaria verifica ed eventuale modifica degli accordi convenzionali tra il Comune ed i privati proponenti il Programma;
3) che ogni modifica al Programma approvato dovrà essere valutata congiuntamente al Collegio di vigilanza ed in conformità alla L.R. 36/87.
Il progetto presentato e asseverato dal tecnico progettista, è stato impostato sulla base della cartografia del vigente PRG, ritenendo che l’intera superficie dell’area privata non fosse più subordinata alla convenzione firmata nel 2009 ma fosse un lotto libero con edificazione diretta di superficie mq 7.554, in quanto la cartografia del PRG non riporta la precedente suddivisione dell’area in porzione pubblica di sup. mq 1.666 a destinazione parcheggio pubblico e la restante porzione con destinazione privata. Ritiene quindi il progettista che la proprietà privata non abbia più l’obbligo del rispetto della convenzione sottoscritta e che le possibilità edificatorie si siano ampliate con l’approvazione del PRG all’intera superficie privata senza la previsione del parcheggio pubblico e con la possibilità di scelta da parte del privato della destinazione d’uso preferita all’interno dell’ampia disponibilità prevista dall’articolo 45 delle NTA del PRG per la sottozona F5:
a2) uffici privati e studi professionali di sup. minore di 400 mq
b) uffici privati di ogni tipo e dimensione
d) esercizi commerciali e paracommerciali, botteghe artigianali non moleste, attività amministrative di servizio, depositi e magazzini non di vendita
e) alberghi, pensioni, motel, ostelli, case per ferie, attrezzature per il culto, cultura, spettacolo, tempo libero, sport, servizi privati
f) botteghe artigianali di servizio con sup. non superiore a 400 mq
g) esercizi commerciali all’ingrosso
h) autorimesse, autosili, parcheggi sotterranei e in elevazione
i) verde privato e spazi privati inedificabili
m) stazioni di servizio e distribuzione di carburante
x) campeggi e spazi di sosta per roulotte e camper
y) residenziale al servizio degli addetti entro la quota del 15% della sup. utile totale.
Tra le destinazioni previste, l’attuazione del PRG contempla la necessità di preliminare piano attuativo o di procedere con attuazione diretta nei casi di area già definita e urbanizzata, con esclusione delle medie strutture di vendita in ottemperanza all’articolo 45 bis che prescrive nelle sottozone C1, C2, C3, F5 il preventivo strumento attuativo per le medie e grandi strutture di vendita.
Si ritiene pertanto che il progetto in attuazione diretta asseverato sulla base della presunta destinazione di zona F5 contenga i seguenti elementi che non ne consentono il rilascio:
1) area non sufficientemente urbanizzata e necessità di preventiva approvazione di variante al Piano attuativo vigente per la previsione di media struttura di vendita:
2) necessità di rispettare il perimetro unitario e di procedere al rilascio dei singoli permessi di costruire contestualmente al rilascio dei titoli abilitativi per la realizzazione delle opere di urbanizzazioni convenzionate, con le necessaria garanzie economiche per l’Amministrazione comunale;
3) necessità che il perimetro unitario sia inserito nella perimetrazione del PPA in fase di formazione, nel rispetto della L.R. 35/78 e degli articoli 9 e 10 delle NTA del PRG vigente.
Conseguentemente si sospende l’iter della pratica edilizia in quanto ai sensi del DPR 380/01, art. 12, il rilascio del permesso è subordinato all'impegno degli interessati di procedere all'attuazione delle medesime contemporaneamente alla realizzazione dell'intervento oggetto del permesso.
Si rileva altresì che alla data odierna. ai sensi della L.R. 21/09, art. 3-ter, comma 3, è consentita nell’area in oggetto la realizzazione di immobili ad uso residenziale entro il limite di mq 10.000 di SUL e comunque non oltre la SUL prevista dal Piano attuativo (mq 1.994) incrementata del 10% (mq 199). La realizzazione è subordinata all’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria o alla contestuale realizzazione delle opere di urbanizzazione ed ai sensi dell’articolo 6 della L.R. 21/09 il titolo edilizio è subordinato all’esito favorevole della Conferenza dei Servizi con la partecipazione della Regione Lazio
PRATICA 8095/2013 (PdC)
richiesta di permesso di costruire per demolizione e ricostruzione di annessi pertinenziali di edificio residenziale derivanti da condono edilizio e la ricostruzione con diminuzione di volume, all’interno della medesima pertinenza ma con diversa disposizione planimetrica.
Premesso che l’intervento di demolizione e ricostruzione dei volumi condonati di dimensione mc 87,20 inferiori al 20% del volume dell’edificio principale di mc 760,00 e conseguentemente l’intervento è inferiore al disposto del DPR 380/01, art. 3, comma 1, lettera e.6), rientra nella ristrutturazione edilizia, di cui alla precedente lettera d) realizzabile con DIA ai sensi del medesimo testo unico, art. 22, comma 3, lettera a), si rileva che la disposizione dei fabbricati ricostruiti è in contrasto con la normativa sulle distanza dai confini e dalle pareti finestrate della zona urbanistica C4 del PRG vigente. Tale distanza non può essere inferiore a metri 5,00 dai confini ed inoltre deve essere rispettata la distanza di metri 10,00 dalle pareti finestrate dell’edificio esistente.
La commissione esprime parere contrario, pur rilevando che l’intervento possa essere proposto ai sensi della L.R. 21/09 (Piano casa) art. 4 in quanto i fabbricati sono stati realizzati da più di venti anni. La deroga alle norme del PRG prevista dal Piano casa regionale, non esclude comunque la verifica della distanza di metri 10,00 dalle pareti finestrate esistenti prevista dal D.M. 1444/68 art. 9.
PRATICA 16269/2013 (PdC)
Richiesta di permesso di costruire per la realizzazione di un muro di recinzione e di sostegno delle terre di altezza metri 1,50, in area soggetta a vincolo idrogeologico al confine di lotto con fabbricato adibito a residenza realizzato con permesso di costruire del 2008 e successiva variante in corso d’opera del 12/05/2009. che contemplava nuovamente n. 3 anni per il completamento dei lavori dalla data di nuovo inizio. La comunicazione di inizio lavori è del 04/10/10. Non risulta pervenuta la data di fine lavori. L’intervento è richiesto per salvaguardare il terreno dal ruscellamento delle acque meteoriche e dallo smottamento del terreno adiacente posto a quota superiore sul quale è in corso di realizzazione una viabilità privata da parte di altri soggetti. La zona urbanistica al momento del rilascio del permesso era zona C4b di espansione mentre allo stato attuale è in zona C3 di espansione.
La commissione rileva che l’intervento di realizzazione di muro di confine a lotto edificato rientra nelle opere di manutenzione straordinaria, con necessità di deposito del progetto strutturale in quanto il muro è contestualmente di sostegno alle terre, che ai sensi del DPR 380/01, art. 22, comma 1, in combinato con la L. 241/90, art. 19, è realizzabile con SCIA.
Rileva altresì che per un progetto di Permesso di costruire di intervento realizzabile con SCIA, ai sensi del DPR 380/01, art. 20, comma 11, il rilascio è di 75 giorni dalla data della domanda, e che per il rilascio del Permesso in oggetto è necessario l’ottenimento dell’Autorizzazione per il vincolo idrogeologico di competenza della Provincia e il deposito del progetto strutturale al Genio Civile.
L’intervento risulta ammissibile.
Rileva inoltre che prima del rilascio occorre verificare lo stato dei lavori del fabbricato per il quale non risulta comunicata la fine lavori con contestuale verifica delle condizioni contenute nel Permesso di costruire.
PRATICA 2481/2013 (PdC)
Variante in corso d’opera a Permesso di costruire per la realizzazione di edificio residenziale plurifamiliare rilasciato in data 12/06/12 con inizio dei lavori 16/07/12. La zona urbanistica al momento del rilascio era B6 mentre allo stato attuale è B3 di completamento e recupero. L’intervento consiste nella realizzazione di garage completamente interrato e nella posa in opera di ascensore all’interno del vano scala. Il progetto ha già ottenuto l’Autorizzazione paesaggistica. La commissione sospende il parere in attesa della verifica delle quote di progetto riferite a tutte le aree circostanti, tesa a dimostrare che ad opera ultimata il garage sia completamente interrato e non generi servitù per fabbricati fuori terra sul fondi confinanti. Si suggerisce al Responsabile del procedimento di richiedere gli elaborati tecnici necessari alla suindicata verifica.
PRATICA 17047/2013 (PdC)
Richiesta di permesso di costruire per la realizzazione di nuovo edificio residenziale bifamiliare in zona di PRG B2. La pratica risulta sospesa in seguito a richiesta del proponente per produrre una nuova soluzione progettuale. La commissione sospende l’esame in attesa di ottenere la nuova soluzione, suggerisce al Responsabile del Procedimento di richiedere una planimetria di rilievo dello stato dei luoghi e tutta la documentazione prevista dall’articolo 5 del Regolamento Edilizio.
La commissione
Arch. Maurizio Silvetti
Arch. Luciano Vagni
Arch. Emanuele Grillo
Geom. Rodolfo Cateno Colombo
Arch. Francesca Acchioni (Ass.)