Commissione tecnica del 18-19-20 giugno 2014

PRATICA 20376/2014 (PdC in sanatoria)
La richiesta prevede la sanatoria per lavori eseguiti in difformità al titolo edilizio di un locale commerciale, ex esposizione auto, ai sensi dell’art. 37 del D.P.R. 380/01.
Le opere eseguite in difformità, asseverate dal tecnico progettista nell’elaborato 1/A Relazione Tecnica, consistono:
Nella traslazione e rotazione della sagoma del fabbricato;
Nella diversa disposizione e dimensione delle aperture nei prospetti;
Nella diversa distribuzione degli spazi interni;
Nella chiusura degli spazi intorno al fabbricato in muratura, contenente i sevizi igienici, con la creazione di un locale tecnico di alloggiamento della caldaia e di ampliamento della zona uffici.
Opere eseguite nel corso di validità del permesso di costruire del 2003.
Precedenti edilizi:
Autorizzazione del 1989 (Miglioramento estetico del fabbricato in conseguenza di Sentenza della Pretura di Rieti);
Concessione Edilizia in Sanatoria del 1999 (chiusura tettoia e trasformazione in locale ricambi);
Concessione Edilizia del 2002 (Manutenzione ordinaria e miglioramento estetico);
Permesso di Costruire del 2003 (Manutenzione straordinaria e miglioramento estetico).
L’intervento ha comportato l’ampliamento del manufatto principale e la chiusura degli spazi interposti tra la struttura in muratura ed il capannone principale, opere che se eseguite durante la vigenza del precedente PRG risulterebbero in contrasto in quanto l’area era destinata interamente a parcheggio pubblico. Se le opere sono state realizzate durante la vigenza dell’attuale PRG, occorre dimostrare la compatibilità dell’intervento di ampliamento e di traslazione rispetto alla zonizzazione di PRG attuale che individua la zona in parte F5, in parte viabilità ed in parte F1 Verde pubblico. Occorre inoltre, dal momento che nella rappresentazione dello stato attuale, rispetto allo stato autorizzato, si evince che la struttura portante è diversa per l’interasse tra i pilastri, maggiore altezza dei rivestimenti, diversa dimensione dei solai e dei pilastri delle tettoie esterne, dovrà essere presentato “deposito e approvazione in sanatoria” del progetto della struttura, da parte della Regione Lazio – Area Genio Civile di Rieti ai sensi dell’art. 96 del D.P.R. 380/01 e del Regolamento Regionale n. 2/2012.
La Commissione sospende la pratica in attesa dell’ottenimento delle integrazioni.

PRATICA 16284/2011 (PdC in sanatoria)
Intervento di ampliamento di edificio ad uso agricolo in zona E1 di PRG vigente, precedentemente zona F1 “agricola”. Opere eseguite in difformità alla DIA del 2007, con fine lavori del 2010.
La Commissione, in seguito all’esito del sopralluogo da parte dell’ufficio vigilanza, in ottemperanza al parere sospeso del 04/09/13, “in quanto risulta necessario un sopralluogo per chiarire lo stato dei luoghi poiché dalla documentazione consegnata non emerge con chiarezza la destinazione d’uso dei locali realizzati, e la misura reale delle murature perimetrali, conseguentemente non si ha certezza sull’applicabilità della deroga per l’eventuale aumento dello spessore della muratura perimetrale superiore ai 30 cm applicabile ai sensi del D.Lgs. 115/08. Occorre altresì la successiva verifica di conformità alle NTA del Piano Stralcio di Assetto Idrogeologico, articolo 28 sulla base dell’intervento eseguito che per le modifiche di altezza rispetto al presistente stato demolito nonché per l’aumento di superficie di sedime precedentemente indicato ha comportato un aumento volumetrico di mc circa 70 e la verifica di conformità con le attuali NTA del PRG” rileva che lo stato attuale comporta:
1) una maggiore superficie lorda di mq 3,50 superiore al 2% della superficie approvata con il precedente titolo edilizio;
2) la maggiore altezza del fabbricato sia esternamente per circa 30 cm rilevabile dagli elaborati grafici consegnati che internamente con modifica dall’approvata altezza minima di m. 2,80 all’attuale di m. 3,35 e massima dall’approvata di m. 3,70 all’attuale di m. 4,10. Ciò, ancorché lo stato attuale sia privo della sola pavimentazione interna, ma già completato il solaio del piano terra, comprensivo del massetto sul quale porre la pavimentazione rappresenta un’evidente aumento di altezza;
3) conseguentemente la volumetria attuale rispetto allo stato approvato è in aumento per circa mc 75,60 (calcoli vuoto per pieno riportati nel verbale di sopralluogo);
4) risultano inoltre eseguite opere di divisione interna della rimessa attrezzi che aveva nel progetto una superficie di mq 95,06 in tre locali.
5) sono confermate le difformità nei prospetti.
Ne deriva che l’intervento realizzato in difformità al titolo edilizio è in contrasto con la normativa vigente al momento della realizzazione delle opere ed allo stato attuale in quanto per l’ampliamento volumetrico è necessario che la superficie del lotto non sia inferiore a mq 50.000, come indicato all’articolo 39, comma 4 delle NTA del PRG attuale e come indicato dall’articolo 35 delle NTA del precedente PRG che ammettevano lotto minimo di mq 10.000 per stalle e lotto minimo di 20 ettari per costruzioni adibite a conservazione e trasformazione di prodotti agricoli.

PRATICA 17057/2013 (L.R. piano casa)
intervento di ampliamento di edificio residenziale in zona di piano E2 agricola in deroga alla normativa di PRG ai sensi della Legge regionale sul piano casa n. 21/09, art. 3.
Le opere, asseverate con DIA, sono attualmente sospese a seguito di avvio di procedimento di annullamento in autotutela da parte dell’Amministrazione, ai sensi della L. 241/90, la Commissione ritiene di sospendere l’esame della pratica in quanto emerge che è verificata la conformità dell’intervento rispetto alle distanze dai confini in quanto si deroga alla norma di PRG che impone metri 10,00 in zona agricola, in forza del Piano casa, è rispettata la distanza dalla viabilità comunale di accesso al lotto ma resta da verificare la distanza dalla strada provinciale, posta sul retro dell’edificio, non confinante con il lotto di progetto. Se il tratto di strada provinciale fosse esterno al centro abitato non sarebbe rispettato l’articolo 2, comma 1, lettera g) della L.R. 21/09 che esclude l’applicazione della normativa di deroga agli edifici inseriti in area di vincolo stradale ai sensi del D.M. 1404/68.
Il Codice della strada, articolo 3, comma 1, punto 8), definisce Centro abitato “insieme di edifici, delimitato lungo le vie di accesso dagli appositi segnali di inizio e fine. Per insieme di edifici si intende un raggruppamento continuo, ancorché intervallato da strade, piazze, giardini o simili, costituito da non meno di venticinque fabbricati e da aree di uso pubblico con accessi veicolari o pedonali sulla strada”, sulla strada provinciale sono installati i cartelli di limite di velocità di km 50 che contengono l’intero nucleo abitato esistente ma non risulta vi sia segnaletica apposita con inizio e fine della località abitata.
Il Comune di Rieti con Delibera di Giunta Comunale n. 90 del 13/03/12 ha approvato la cartografia di delimitazione del centro abitato di Rieti, sulla base di elaborato grafico predisposto dal Corpo della Polizia Municipale.

PRATICA ../.. (richiesta di deroga art. 87 del Regolamento Edilizio)
La Commissione non si esprime in attesa della nuova proposta progettuale conforme alle prescrizioni indicate dalla ASL nel parere del 22/05/14.

PRATICA 3774/2014 (PdC in sanatoria)
Richiesta di sanatoria per cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione e fusione di due unità immobiliari con diversa distribuzione interna in edificio sito in zona A di PRG, sottozona A2. La richiesta di sanatoria è successiva al sopralluogo della Polizia Municipale del 2013 e dell’ufficio di vigilanza del 2014.
Il precedente titolo edilizio del 1973 era relativo al restauro dell’intero edificio, successivamente nel 1995 è stata rilasciata la Concessione edilizia in sanatoria per cambio d’uso da abitazione ad ufficio del piano secondo. Con successiva SCIA del 2013 è stato frazionato il vano della scala condominiale al piano secondo rendendola esclusiva all’uso dello stesso e del terzo piano. Il cambio d’uso risulterebbe eseguito in data antecedente al 2003 in quanto in quella data è stata presentata la denuncia di variazione catastale con modifica da categoria A10 “uffici” a categoria A3 “abitazioni”.
La Commissione sospende il parere occorrendo una dettagliata relazione storica che determini la qualifica dell’intervento in relazione all’articolo 3 del DPR 380/01, in quanto sia con il precedente PRG che con il PRG attuale l’intervento risulterebbe compatibile se qualificabile come restauro e risanamento conservativo mentre sarebbe incompatibile se si trattasse di ristrutturazione edilizia.

PRATICA 17109/2014 (PdC)
Intervento di ampliamento di edificio residenziale esistente, in lotto di terreno di superficie mq 876 in zona B3 di PRG, di superficie lorda mq 141,50 in area sottoposta a vincolo paesaggistico. Il progetto ha ottenuto l’Autorizzazione paesaggistica.
Si prevede la realizzazione di un garage interrato al servizio dell’abitazione, di un portico e l’ampliamento di circa 12 mq di superficie lorda. L’intervento risulta ammissibile in zona B3 di PRG che ai sensi dell’articolo 27 consente il completamento degli edifici esistenti fino al raggiungimento dell’indice fondiario di 0,40 mq/mq.
La Commissione esprime parere favorevole a condizione che il garage risulti completamente interrato e che sia realizzata la copertura verde praticabile con adeguato spessore del terreno vegetale di sottofondo al manto erboso, comprensivo del sistema di drenaggio ed eventualmente di irrigazione, da specificare con elaborati di dettaglio.

PRATICA 2317/2014 (Variante a Permesso di Costruire)
Intervento di ampliamento con deroga ai sensi della Legge Regionale Piano casa n. 21/09 per il quale si chiede una variante in corso d’opera. Superficie esistente oggetto dell’intervento mq. 395.
Rispetto al progetto autorizzato nel 2013 si prevede una diminuzione delle superfici in ampliamento in quanto non si procederà all’ampliamento di tutti i piani dell’edificio esistente, si riducono le superfici delle serre solari previste in tutti i livelli dell’edificio che vengono mantenute esclusivamente ove vi è maggiore esposizione e nel piano attico. L’ampliamento nella presente proposta viene interamente concentrato nella porzione di edificio con autonomia funzionale, non varia il numero di unità immobiliari e diminuisce la superficie residenziale già autorizzata al piano seminterrato.
La Commissione, premesso che il titolo necessario all’intervento in deroga ai sensi della Legge Regionale del Piano Casa deve essere asseverato con DIA, in ottemperanza all’articolo 6 della L.R. 21/09 che subordina al permesso di costruire solamente gli interventi di superficie utile esistente superiore a mq 500, ritiene che:
dovrà essere dimostrato per i locali di categoria A1 ed S1 al piano seminterrato il rispetto dell’art. 57 del vigente Regolamento Comunale per l’Edilizia;
la verifica della superficie di parcheggio privato ai sensi della L. 122/89 deve tener conto del rispetto della superficie di un metro quadro di parcheggio privato ogni venti metri cubi di costruzione esistente, nel rispetto della Legge 765/67, art. 18 che ha modificato a partire dall’entrata in vigore la Legge 1150/42 con l’introduzione dell’articolo 41-sexies;
il locale di categoria “S” al piano seminterrato della nuova unità immobiliare venga ricondotto ad una delle tipologie di locale individuate all’articolo 41 del Regolamento Edilizio vigente;
Inoltre gli elaborati tecnici della DIA dovranno contenere anche una seconda sezione dell’edificio.

PRATICA .../2011 (PdC)
Progetto per la realizzazione di scuola superiore in variante al PRG vigente.
Il progetto che necessita della conclusione del procedimento della variante urbanistica, viene esaminato al fine del successivo rilascio del titolo edilizio, ai sensi del DPR 380/01 art. 3, comma 1, lettera e.2).
La Commissione rileva che:
1) prendendo atto che in sede di Conferenza dei Servizi sul progetto definitivo del 27/06/11 in merito alla presunta interferenza tra il progetto di ampliamento della Salaria e l’istituto alberghiero ed a seguito del parere Anas, il Presidente della stessa ha dichiarato: “il progetto definitivo agli atti ha risolto l’interferenza sopra evidenziata e trasmetterà, entro i termini di conclusione della stessa, alla Direzione tecnica Anas, la sovrapposizione planimetrica richiesta ai fini dell’espressione del parere definitivo.”
Considerato che successivamente nel corso della Conferenza dei Servizi del 21/02/12 avente ad oggetto gli Interventi complementari alla messa in sicurezza dell’accessibilità pedonale del convitto studentesco il Capo Compartimento dell’Anas ribadisce “per la realizzazione delle opere di cui all’oggetto, si dovrà inevitabilmente tenere in debito conto quanto già affermato dalla Direzione Generale Anas il 24/06/11 circa l’interferenza delle opere richieste con l’eventuale realizzazione di varianti all’attuale viabilità”.
Tenuto conto che il rilascio del Permesso di costruire è subordinato ai sensi del DPR 380/01, art. 12, comma 2, alla esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o alla previsione da parte del comune dell'attuazione delle stesse nel successivo triennio, ovvero all'impegno degli interessati di procedere all'attuazione delle medesime contemporaneamente alla realizzazione dell'intervento oggetto del permesso, occorre chiarire le soluzioni progettuali da prevedere prima del rilascio del Permesso di costruire della scuola, nonché il soggetto che si impegna alla loro realizzazione, in coerenza con i pareri già ottenuti o con la necessità del loro ottenimento;
2) Occorre perfezionare la verifica della superficie totale dell’area di intervento, la verifica del rispetto della superficie verde attrezzata, e della superficie del parcheggio privato in quanto vi sono delle incongruenze nel conteggio della superficie totale di intervento, della area a verde attrezzata e della superficie di parcheggio privato che non può sovrapporsi con il verde attrezzato;
3) facendo seguito a quanto richiesto in data 09/04/14 nella quale si richiedeva copia del Progetto esecutivo approvato con Del.G.P 78/12 ed un elaborato tecnico composto da Relazione e tavola grafica che evidenzi gli elementi progettuali modificati nel progetto esecutivo rispetto al definitivo approvato in Conferenza dei Servizi ed alla risposta ricevuta in data 18/04/14 (prot. 13701) nella quale l’ente proponente dichiarava che “il progetto definitivo ed il progetto esecutivo sono stati approvati congiuntamente, con la Del.G.P. n. 126 del 27/07/11 di conseguenza nessuna modifica è stata introdotta nel passaggio tra i due livelli progettuali, resi entrambi conformi agli esiti della Conferenza dei Servizi del 27/07/11. Gli elaborati progettuali approvati con Del.G.P. 78/12 sono quelli che derivano dall’aggiudicazione dell’appalto; di conseguenza riguardano i rapporti contrattuali con l’impresa da attuarsi in corso d’opera non sono pertinenti alle procedure in oggetto” verificato invece che nel testo del Rapporto finale “Allegato D” alla Del.G.P n. 78 del 23/05/12 è individuata come variante introdotta dal progetto esecutivo la realizzazione della palestra, occorre verificare la coerenza del progetto definitivo oggetto della variante adottata rispetto alle superfici non edificate di verde pubblico attrezzato e parcheggio pubblico obbligatorie da reperire nel lotto oggetto della variante adottata, con la proposta progettuale in variante individuata nella Del.G.P. 78/12 e con la normativa di salvaguardia adottata della Delibera di Consiglio Comunale n. 21 del 07/04/14:
4) occorrono inoltre chiarimenti relativamente a quanto indicato nella Tavola “Planimetria generale” in quanto non è chiarito se i locali ad uso “mensa” e “sala studio” siano già realizzati nell’adiacente edificio con destinazione studentato o se debbano essere trasformati attraverso un apposito titolo edilizio in quanto non oggetto della variante adottata. In caso di realizzazione di tali locali sarà necessario che il proponente ottenga l’autorizzazione da parte dei Vigili del Fuoco e che sia verificata la conformità alla normativa urbanistica vigente per tale struttura: Inoltre, anche in caso di preesistenza legittima, per l’eventuale utilizzo per l’attività scolastica dei locali dell’adiacente edificio dovrà essere verificata la conformità alla normativa di salvaguardia adottata con la Del.C.C. 21/14 in relazione al numero di persone presenti nel complesso scolastico;
5) occorre procedere alla correzione delle quote del terreno s.l.m. indicate nelle tavole grafiche con le piante dell’edificio in quanto evidentemente non corrispondenti alla quota reale del terreno;
6) occorre una sezione in corrispondenza della rampa di accesso al piano seminterrato a dimostrazione della conformità del progetto alla condizione contenuta nel parere espresso dall’Autorità di Bacino del Fiume Tevere in data 24/06/11;
7) occorre un elaborato composto da planimetria e adeguate sezioni che dimostri le quote del terreno di progetto, in adempimento alla prescrizione dell’Autorità di Bacino espressa nel parere del 09/05/11 e riportata nella Determinazione 83/2012 di conclusione della Conferenza dei Servizi sul progetto definitivo;
8) Occorre copia degli elaborati del progetto esecutivo esaminato dall’Ardis per l’espressione del parere di ammissibilità idraulica n. 977 del 31/08/12 al fine di comprendere la coerenza con il “Progetto esecutivo integrato con le migliorie” oggetto dell’approvazione con Del.G.P. 78/12.
9) occorre copia del Progetto definitivo e del Progetto esecutivo approvati congiuntamente, con la Del.G.P. n. 126 del 27/07/11;
10) occorre copia del Progetto esecutivo approvato con Del.G.P. 78/12;
11) occorre elaborato di verifica del corretto adempimento alle prescrizioni inserite nei pareri favorevoli ottenuti in seno alla Conferenza dei Servizi.
Per le precedenti motivazioni la Commissione sospende il parere in attesa della documentazione richiesta.

PRATICA 15111/2014 (PdC in sanatoria)
Richiesta di sanatoria per difformità eseguite in corso d’opera rispetto al Permesso di costruire del 2009 in edificio residenziale plurifamiliare sito in zona B3 del PRG attuale. Le opere consistono in modifiche al piano sottotetto e modifiche esterne con la realizzazione di n. 14 lucernari di superficie superiore a mq 0,40.
L’intervento eseguito di modifiche interne risulta ammissibile mentre la dimensione dei 14 lucernari contrasta con le misure massime ammesse ai sensi dell’articolo 48 del Regolamento Edilizio Comunale.

La commissione
Arch. Maurizio Silvetti
Arch. Luciano Vagni
Arch. Emanuele Grillo
Geom. Rodolfo Cateno Colombo
Arch. Francesca Acchioni