PRATICA 17091/2014 (sanatoria art. 36 DPR 380/01)
Edificio precedentemente suddiviso in tre unità immobiliari con destinazione attività artigianale di superficie non superiore a mq 400, residenza con annessa autorimessa, deposito e magazzino non di vendita che allo stato attuale risulta composto da unica unità immobiliare con destinazione edificio per la cultura, spettacolo, tempo libero.
La trasformazione è avvenuta con molteplici titoli edilizi, formati con asseverazione da parte del tecnico progettista. Inoltre per la porzione sottoposta a vincolo monumentale, è stata ottenuta l’autorizzazione ai sensi dell’articolo 21 del D.Lgs. 42/04 dalla competente Soprintendenza in data 24/10/07 relativamente al restauro e risanamento conservativo i cui elaborati grafici contenevano il collegamento tra il vano principale e quello adiacente prospettante sul Largo San Giorgio.Tale collegamento è coerente con le antiche planimetrie catastali urbane nelle quali (catasto Ecclesiastico risalente al 1820) l’edificio si presenta unitario da via San Francesco a Largo San Giorgio.
Complessivamente l’intervento realizzato dal 2007 al termine dei lavori (richiesta di agibilità del febbraio 2013) consiste in un intervento di ristrutturazione edilizia che ha comportato la fusione delle tre precedenti unità immobiliari, il cambio d’uso delle tre precedenti destinazioni ad una nuova destinazione non residenziale (edificio per la cultura, lo spettacolo, il tempo libero) che relativamente all’edificio ecclesiastico rientra nella medesima categoria “e2” come definita ai sensi dell’attuale PRG, art. 21 delle NTA, anticamente presente per l’ex chiesa ed oggetto dell’Autorizzazione da parte della Soprintendenza ai Beni Monumentali, nonché le modifiche dei prospetti sul Largo San Giorgio.
Tale intervento rientra ai sensi del DPR 380/01, art. 10, comma 1, lettera c), negli interventi soggetti a Permesso di costruire per i quali è ammessa la DIA in alternativa, ai sensi del medesimo Testo Unico, art. 22, comma 3, lettera a).
La DIA del 01/08/08 asseverata per intervento di ristrutturazione delle facciate dell’immobile, demolizione e ricostruzione del solaio di interpiano, realizzazione del nuovo vano scala ed ascensore, realizzazione di nuove tramezzature e sostituzione di infissi interni ed esterni, ristrutturazione della copertura nonché opere di finitura ed impianti, il cui modello consegnato in Comune non è stato compilato nella parte di individuazione del tipo di intervento, è inquadrabile comunque nell’intervento di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 10, comma 1, lettera c) del DPR 380/01 in quanto si modifica il numero di unità immobiliari, si modifica la destinazione d’uso esistente in zona “A” di PRG, si modificano i prospetti, si interviene sulle strutture. Nella Relazione tecnica allegata, si descrivono “tutte le opere necessarie alla trasformazione, con cambio di destinazione d’uso, dei due immobili (foglio 86, particella 1256, sub. 3 e F. 86, p.lla 1257, sub. 1 e sub. 2), in una biblioteca. Tale trasformazione riguarderà quindi, in questa prima fase, esclusivamente la porzione di fabbricato su Piazza San Giorgio. Successivamente anche l’immobile ad essi adiacente, distinto al Foglio catastale del Comune di Rieti n. 86, p.lla 1258, già chiesa di San Giorgio, con accesso da via San Francesco n. 49, sarà oggetto di pratica edilizia per il cambio di destinazione d’uso dello stesso e trasformazione dell’aula della ex chiesa nella sala di lettura della biblioteca.”
L’intervento di cui alla DIA 16520 del 2008, in quanto comportante la modifica della categoria numero 1 (uno), lettera a) “abitazione”, in categoria n. 2, lettera i) “edifici e attrezzature per la cultura, lo spettacolo, il tempo libero” relativa ad una porzione dell’intervento necessita del pagamento dei contributi ai sensi dell’articolo 16 del DPR 380/01 relativamente alle superfici con precedente destinazione residenziale, mentre il contributo non è dovuto per la modifica della classe all’interno della medesima categoria n. 2 per l’unità immobiliare precedentemente con uso “deposito e magazzino non di vendita” di cui alla lettera o) nella suindicata lettera i).
Ai sensi del PRG vigente al momento della presentazione della DIA 16520 del 2008, gli edifici erano suddivisi nelle sottozone “A1” per la chiesa e per la porzione prospettante su Largo San Giorgio, coincidente con l’antica particella della chiesa riportata nel catasto del 1821, sottozona “A3” per la restante porzione di edificio lungo Largo San Giorgio.
In entrambi le sottozone le NTA del PRG all’articolo 27 limitavano, in attesa di strumenti attuativi, gli interventi ammissibili al restauro e risanamento conservativo, non consentendo la ristrutturazione edilizia.
Ai sensi del DPR 380/01, art. 9, “Nelle aree nelle quali non siano stati approvati gli strumenti urbanistici attuativi previsti dagli strumenti urbanistici generali come presupposto per l’edificazione, oltre agli interventi indicati al comma 1, lettera a), sono consentiti gli interventi di cui alla lettera d) del primo comma dell'articolo 3 del presente testo unico che riguardino singole unità immobiliari o parti di esse. Tali ultimi interventi sono consentiti anche se riguardino globalmente uno o più edifici e modifichino fino al 25 per cento delle destinazioni preesistenti, purché il titolare del permesso si impegni, con atto trascritto a favore del comune e a cura e spese dell'interessato, a praticare, limitatamente alla percentuale mantenuta ad uso residenziale, prezzi di vendita e canoni di locazione concordati con il comune ed a concorrere negli oneri di urbanizzazione di cui alla sezione II del capo II del presente titolo”.
Conseguentemente l’intervento di ristrutturazione edilizia riguardante più edifici era ammissibile a condizione che la modifica della destinazione d’uso non avesse superato il 25% della superficie totale. Dal momento che le preesistenti destinazioni d’uso vengono completamente modificate, come indicato in precedenza, dalle preesistenti destinazioni ai sensi delle NTA del PRG allora vigente, articolo 13, da residenza, bottega per attività artigianali, depositi e magazzini non di vendita nella nuova destinazione di “edificio e attrezzature per il culto, la cultura, lo spettacolo, il tempo libero” si ritiene che l’intervento asseverato sia in contrasto con quanto ammesso ai sensi dell’articolo 9 del DPR 380/01 in deroga alle NTA del PRG allora vigente, art. 27.
Con la attuale richiesta di sanatoria si propone di ricondurre la destinazione d’uso dell’intero immobile ad ufficio/sala polifunzionale, mantenendo l’unica unità immobiliare derivante dalla ristrutturazione edilizia e mantenendo una destinazione d’uso difforme rispetto a quelle preesistenti alla data del 2008. Ne deriva per le ragioni già indicate precedentemente che anche un intervento di ristrutturazione edilizia estesa a più edifici comportante la destinazione d’uso proposta (art. 13 delle NTA del PRG vigente al 2008) di “uffici privati” di cui alla categoria d) o ancorché definibile nella categoria m) “servizi privati”, risulterebbe in contrasto con il combinato delle norme di PRG allora vigenti con l’articolo 9 del DPR 380/01.
Conseguentemente si propone il parere contrario alla richiesta di sanatoria per la modifica della destinazione d’uso derivante dalla realizzazione della DIA 16520/2008 formatasi per silenzio assenso in quanto in contrasto con quanto ammesso ai sensi dell’articolo 9 del DPR 380/01 in deroga alle NTA del PRG allora vigente, art. 27.
Sarà inoltre necessaria la valutazione sulla esistenza di ragioni di interesse pubblico che possano determinare l’avvio del procedimento di annullamento in autotutela della DIA 16520/2008 formatasi in assenza del prescritto strumento urbanistico attuativo e conseguentemente in contrasto con la normativa edilizia ed urbanistica allora vigente nonché la verifica della conformità delle opere realizzate alla normativa ed alle procedure per i progetti in zone sismiche.
PRATICA 1/2013 (Autorizzazione impianto telefonia mobile)
La Commissione, concordando con il documento istruttorio del Responsabile del procedimento, vista la completezza dei pareri sovra comunali ottenuti: Arpa Lazio, Regione Lazio area Genio Civile, Regione Lazio area paesaggistica; vista la precedente Determina n. 2784 del 06/12/12 e successiva n. 122 del 23/01/13 con la quale veniva assegnata la porzione di area comunale, visto il contratto in essere e la quietanza di pagamento della prima annualità, esprime parere favorevole ai sensi dell’art. 87 del D.Lgs. 259/03, in combinato con il DPR 380/01, articoli 3, comma 1, lettera e.4) e 7, comma 1, lettera b).
PRATICA 4454/2014 (sanatoria art. 36 DPR 380/01)
Richiesta di sanatoria, ai sensi dell’art. 36 del DPR 380/01, per lavori eseguiti in assenza di titolo di fabbricato ricadente in zona urbanistica B3 – completamento e recupero del P.R.G. vigente.
L’abuso è stato rilevato, in conseguenza del sopralluogo della Polizia Municipale del 13.01.2014 e successivo verbale dell’Ufficio Vigilanza del Comune di Rieti in data 02.05.2014 nel quale si rileva il parziale ripristino delle opere precedentemente realizzate in assenza di titolo edilizio e conseguentemente viene rilevato che non ci sono variazioni esterne rispetto all’ultimo stato dei luoghi legittimato (grafico allegato alla comunicazione ai sensi dell’art. 6, comma 2 del D.P.R. 380/01 del 26.06.2013), invece, sempre rispetto al suddetto grafico, all’interno risulta essere variata la disposizione interna dei locali di entrambi i livelli, terra e primo, la demolizione della scala di collegamento con la chiusura dell’asola nel solaio. Pertanto accertato che non sono in corso dei lavori, l’Ufficio Vigilanza del Comune di Rieti, propone la sospensione dei provvedimenti conseguenti agli abusi poiché la proprietà, ha presentato richiesta di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/01.
Il progetto relativo alla precedente richiesta di ristrutturazione edilizia, archiviata successivamente al rilievo delle opere abusive in corso, aveva ottenuto:
Determinazione N° 35/14 del 27.03.2013 ai sensi della Legge di Subdelega n° 59 del 19/12/1995 e s.m.i.;
Attestato di deposito per autorizzazione all’inizio dei lavori ai sensi dell’artt. 93 e 94 del D.P.R. 380/01 e del Regolamento Regionale n. 2 del 07.02.2012 art. 5, comma 2 prot. n. 2013-0000357677 del 08.10.2013 della Regione Lazio Area Genio Civile.
Da quanto sopra, allo stato attuale, considerato l’avvenuto ripristino parziale dello stato dei luoghi, i lavori eseguiti in assenza di titolo abilitativo, per i quali si chiede la sanatoria, sono inquadrabili in opere di ristrutturazione edilizia realizzate in assenza di Segnalazione certificata di Inizio Attività, ai sensi dell’articolo 22, commi 1 e 2 del DPR 380/01.
Pertanto tali opere, risultando eseguite internamente al fabbricato, risultano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione, sia al momento della presentazione della presente richiesta ai sensi dell’art. 36, comma 1 del D.P.R. 380/01.
La conseguente sanzione pecuniaria da applicare è quella sancita dalla L.R. 15/08, art. 22 comma 2 lett. c), quantificabile in € 1.000.
PRATICA 17024/2013 (PdC)
La richiesta riguarda il progetto definitivo delle opere di urbanizzazione primaria della Zona Artigianale dell’Agglomerato Industriale di Rieti – Cittaducale.
I terreni ricadenti in tale zona sono disciplinati da un planovolumetrico di cui alla Deliberazione del Consiglio di Amministrazione n. 1.1/13 del 09.01.2013 del Consorzio per lo Sviluppo Industriale della Provincia di Rieti recepito dall’Amm.ne Comunale con Presa di Atto prot. n. 3524 del 23.01.2013.
Nello specifico la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria è fatta ai sensi dell’art. 2 della Convenzione stipulata tra il Consorzio per lo Sviluppo Industriale della Provincia di Rieti e la Soc. Consorzio Campoloniano II scarl in data 21.12.2005 reg. il 30.12.2005 al n. 3670, repertorio 02/06.
Il progetto redatto sarà così ripartito:
Viabilità (strade, marciapiedi e percorsi pedonali);
Rete fognante (acque bianche e nere);
Rete idrica;
Pubblica illuminazione;
Reti dei servizi (energia elettrica, gas e telefonica).
La realizzazione delle opere sarà eseguita in rapporto alle fasi attuative previste nel plano volumetrico di cui sopra e pertanto è suddivisa in tre fasi.
Per l’acquisizione dei pareri degli Enti sovra comunali è stata indetta Conferenza di Servizi svoltasi nelle sedute del 09.04.2013 e del 07.05.2013 in cui sono stati acquisiti i pareri favorevoli del Consorzio Industriale con prescrizioni e delle AUSL subordinato a condizioni di esercizio.
Inoltre in sede di C. di S. è richiesta la verifica, prima del rilascio del Permesso di Costruire tramite l’integrazione di elaborati grafici, del rispetto del D.M. 05.11.2001 (Norme funzionali e geometriche per la costruzione delle strade), del D.M. 19.04.06 (Norme funzionali e geometriche per la costruzione delle intersezioni stradali) e il rispetto del codice della strada riguardo agli accessi carrabili previsti nei lotti della Zona Artigianale del Consorzio Industriale Rieti – Cittaducale.
Pertanto i Tecnici progettisti integrano gli elaborati grafici con nota del 24.04.2013 acquisita al protocollo generale di questo Ente al n. 18558 del 24.04.2013 anche con la previsione della segnaletica sia orizzontale sia verticale, del computo metrico e del nuovo quadro economico relativo i cui costi sono a carico della stazione appaltante.
La suddetta C. di S. si è conclusa con Determina n. 931 del 28/05/13.
Risultano inoltre ottenuti:
Parere favorevole del Consorzio Industriale con prescrizioni e parere favorevole delle AUSL subordinato a condizioni di esercizio, entrambi acquisiti in Conferenza di Servizi nelle sedute del 09.04.2013 e del 07.05.2013;
Visure catastali e decreti di esproprio attestanti la proprietà delle particelle interessate dall’esecuzione delle OO.UU.
La Commissione esprime parere favorevole al rilascio del Permesso di Costruire a condizione che:
1. Siano rispettate le condizioni di esercizio dettate nel parere dell’A.U.S.L. di Rieti con nota prot. n. 11858 del 09.04.2013 in relazione: alla rete delle acque nere e bianche, alla rete idrica,alla sistemazione della rete stradale dei parcheggi e delle opere a verde ed infine alla tutela delle interferenze tra le reti acquedottistiche e delle reti del metanodotto;
2. Siano rispettate le prescrizioni inserite nel parere del Consorzio per lo Sviluppo Industriale della Provincia di Rieti espresso con Deliberazione del Consiglio di Amministrazione n. 17.02/13 del 06.05.2013 in relazione a:”……d) Impegnare, inoltre, il Consorzio Campoloniano II – Società Cooperativa a r.l.:
“a) a realizzare a propria cura e spese la connessione con le reti consortili (acqua potabile, reflue bianche e nere) in Via Maestri del Lavoro e, se eventualmente necessario, in Via E.Greco realizzando, sempre a propria cura e spese, anche le reti di collegamento attraverso Via Baroni/Via Kennedy secondo le indicazioni dell’Ufficio Tecnico del Consorzio per lo Sviluppo Industriale della Provincia di Rieti;
b) a farsi carico delle spese relative alla segnaletica orizzontale e verticale dell’intera area artigianale che dovrà essere potenziata, rispetto a quella attualmente indicata nelle apposite tavole integrative, in fase di Progetto esecutivo, in ottemperanza a quanto stabilito dal vigente codice della strada (D.Lgs. 285/92 e successive modificazioni);
c) al rispetto delle condizioni ed obblighi dei diversi regolamenti consortili;
d) al rispetto degli obblighi determinati dal Consiglio di amministrazione del Consorzio n. 46/06/A nella seduta del 31 Maggio 2006 e s.m.i..”
3) Che sia effettuata la voltura delle particelle espropriate ma ancora intestate ai vecchi proprietari.
PRATICA 15593/2010 (PdC)
La Commissione, esaminata la domanda di Permesso di costruire del 30/07/2010 relativa al recupero di fabbricati ad uso agricolo in zona urbanistica E1 al fine di svolgere attività agrituristica, tenuto conto della approvazione regionale dell’Autorizzazione paesaggistica con la condizione di non eseguire una porzione sostanziale delle opere precedentemente previste, nonché esaminata la successiva richiesta di accertamento di compatibilità paesaggistica consegnata in Regione Lazio in data 29/10/12, ritiene necessario procedere con il rilascio dell’accertamento di conformità ai sensi dell’articolo 36 del DPR 380/01 relativamente a quanto sanato paesaggisticamente con il provvedimento regionale (Determinazione A 06116 del 30/07/13) e successiva rettifica del 15/05/14.
Si esprime:
parere favorevole all’inserimento del cordolo di coronamento con funzione di adeguamento sismico, autorizzato dalla Regione Lazio ai sensi dell’articolo 167 del D.Lgs. 42/04 per la normativa paesaggistica, in quanto l’intervento di ristrutturazione edilizia è ammissibile sugli edifici esistenti ai sensi dell’articolo 39 delle NTA del PRG vigente;
parere favorevole alla chiusura del vano tecnico, come altresì autorizzato dalla Regione Lazio per la compatibilità paesaggistica, a condizione che venga dimostrato l’avvenuto inserimento dei macchinari indicati nello stato di fatto degli elaborati grafici consegnati il 29/10/12 alla Regione Lazio;
Occorrerà rimettere i nuovi elaborati grafici con relativa domanda di sanatoria edilizia ai sensi dell’art. 36 del DPR 380/01 e provvedere al pagamento della sanzione, calcolata ai sensi dell’articolo 22 della L.R 15/08 in combinato con l’articolo 19 per opere eseguite in assenza di Segnalazione Certificata di Inizio Attività in quanto rientranti nella definizione di ristrutturazione edilizia e soggetti al procedimento autorizzativo di cui al DPR 380/01, articolo 22, commi 1 e 2. La sanzione deve essere calcolata per ciascun edificio oggetto di sanatoria.
PRATICA S 34/2014 (sanatoria art. 36 DPR 380/01)
Richiesta di sanatoria ai sensi articolo 36 del DPR 380/01 per intervento realizzato in difformità dal titolo edilizio in edificio di categoria A2 (parte) e A3 (parte) in centro storico posto nella fascia di rispetto dell’antica via Salaria, come individuato negli elaborati del PTPR.
Le opere autorizzate rientrano nel restauro e risanamento conservativo per intervento di miglioramento sismico, finanziato ai sensi della L. 61/98 e delle Ordinanze ministeriali 2741/98, 3061/00, 3124/01 e 3622/07 per gli edifici danneggiati dal terremoto del 1997.
Le difformità per le quali si chiede la sanatoria consistono in:
restauro della copertura della scala di accesso al piano sottotetto con modifica della gronda in allineamento con la falda adiacente, inserimento di nuovo solaio e struttura reticolare poggiante sullo stesso, in luogo della precedente camera a canne, per contrastare il ribaltamento dell’adiacente fabbricato di maggiore altezza;
eliminazione delle superfetazioni con demolizione del vano di extracorsa delle scale e conseguente riduzione di altezza e delle dimensioni del volume tecnico;
restauro della copertura per il blocco di via del Porto con consolidamento cornicione e riallineamento gronda sul vicolo;
inserimento tetto ventilato.
La Commissione ritiene che le opere realizzate in difformità dal titolo abilitativo sono ammissibili se rientranti nel restauro e risanamento conservativo in quanto le modifiche degli allineamenti delle gronde, l’eliminazione delle superfetazioni o l’inserimento degli elementi accessori devono essere finalizzati al consolidamento nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo edilizio.
Conseguentemente si ritiene di sospendere la pratica per ottenere maggiori chiarimenti relativamente a:
inserimento delle aperture nel vano sottotetto a copertura delle scale, non indicati nel prospetto stato attuale ma rilevabili nella sezione Y-Y e dalle foto stato attuale che non sembrano essere compatibili con gli elementi tipologici e formali dell’edificio;
avvenuta diminuzione dello spessore del solaio del piano sottotetto individuato nella Sezione C-C a quota 12,97, lato via del Porto e conseguente rialzamento dell’altezza interna del vano anche per il combinato dell’inserimento del cordolo perimetrale. In tal caso non appare chiaro l’effettivo spessore del pacchetto di copertura composto dalle travi principali, travicelli e tavolato ed occorre motivare l’intervento di riduzione dello spessore del solaio;
analogo chiarimento deve essere definito per il lato opposto alla medesima quota di metri 12,97 dove non appare chiaro l’intervento di restauro realizzato;
solaio nella porzione centrale della medesima sezione C-C che appare ribassato con conseguente aumento dell’altezza interna del piano sottotetto.
La commissione
Arch. Maurizio Silvetti
Arch. Luciano Vagni
Arch. Emanuele Grillo
Geom. Rodolfo Cateno Colombo (Ass.)
Arch. Francesca Acchioni