PRATICA 17091/2014 (sanatoria art. 36 DPR 380/01)
A parziale rettifica del parere espresso in data 28 maggio 2014, la Commissione esprime nuovo parere:
Edificio precedentemente suddiviso in tre unità immobiliari con destinazione attività artigianale di superficie non superiore a mq 400, residenza con annessa autorimessa, deposito e magazzino non di vendita che allo stato attuale risulta composto da unica unità immobiliare con destinazione edificio per la cultura, spettacolo, tempo libero.
La trasformazione è avvenuta con molteplici titoli edilizi, formati con asseverazione da parte del tecnico progettista. Inoltre per la porzione sottoposta a vincolo monumentale, è stata ottenuta l’autorizzazione ai sensi dell’articolo 21 del D.Lgs. 42/04 dalla competente Soprintendenza in data 24/10/07 relativamente al restauro e risanamento conservativo i cui elaborati grafici contenevano il collegamento tra il vano principale e quello adiacente prospettante sul Largo San Giorgio.Tale collegamento deve essere dimostrato ammissibile all’interno di un intervento di restauro, in quanto ancorché coerente con le antiche planimetrie catastali urbane nelle quali (catasto Ecclesiastico risalente al 1820) l’edificio si presenta unitario da via San Francesco a Largo San Giorgio con indicazione di Chiesa, di edificio sul fronte piazza censito al n. 969 e corte censita al numero 970, esso differisce con le successive planimetrie catastali urbane nelle quali il complesso di edifici si presenta ampliato e suddiviso in più particelle catastali da via San Francesco a Largo San Giorgio (la chiesa assume le due particelle 1258 e 1259, l’adiacente edificio sulla piazza assume il numero 1256 e risulta ampliato a detrimento della precedente corte, la quale assume il numero 1259).
Complessivamente l’intervento realizzato dal 2007 al termine dei lavori (richiesta di agibilità del febbraio 2013) consiste in un intervento di ristrutturazione edilizia che ha comportato la fusione delle tre precedenti unità immobiliari, il cambio d’uso delle tre precedenti destinazioni ad una nuova destinazione non residenziale (edificio per la cultura, lo spettacolo, il tempo libero) che relativamente all’edificio ecclesiastico rientra nella medesima categoria “e2” come definita ai sensi dell’attuale PRG, art. 21 delle NTA, anticamente presente per l’ex chiesa ed oggetto dell’Autorizzazione da parte della Soprintendenza ai Beni Monumentali, nonché le modifiche dei prospetti sul Largo San Giorgio.
Tale intervento rientra ai sensi del DPR 380/01, art. 10, comma 1, lettera c), negli interventi soggetti a Permesso di costruire per i quali è ammessa la DIA in alternativa, ai sensi del medesimo Testo Unico, art. 22, comma 3, lettera a).
La DIA del 01/08/08 asseverata per intervento di ristrutturazione delle facciate dell’immobile, demolizione e ricostruzione del solaio di interpiano, realizzazione del nuovo vano scala ed ascensore, realizzazione di nuove tramezzature e sostituzione di infissi interni ed esterni, ristrutturazione della copertura nonché opere di finitura ed impianti, il cui modello consegnato in Comune non è stato compilato nella parte di individuazione del tipo di intervento, è inquadrabile comunque nell’intervento di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 10, comma 1, lettera c) del DPR 380/01 in quanto si modifica il numero di unità immobiliari, si modifica la destinazione d’uso esistente in zona “A” di PRG, si modificano i prospetti, si interviene sulle strutture. Nella Relazione tecnica allegata, si descrivono “tutte le opere necessarie alla trasformazione, con cambio di destinazione d’uso, dei due immobili (foglio 86, particella 1256, sub. 3 e F. 86, p.lla 1257, sub. 1 e sub. 2), in una biblioteca. Tale trasformazione riguarderà quindi, in questa prima fase, esclusivamente la porzione di fabbricato su Piazza San Giorgio. Successivamente anche l’immobile ad essi adiacente, distinto al Foglio catastale del Comune di Rieti n. 86, p.lla 1258, già chiesa di San Giorgio, con accesso da via San Francesco n. 49, sarà oggetto di pratica edilizia per il cambio di destinazione d’uso dello stesso e trasformazione dell’aula della ex chiesa nella sala di lettura della biblioteca.”
L’intervento di cui alla DIA 16520 del 2008, in quanto comportante la modifica della categoria numero 1 (uno), lettera a) “abitazione”, in categoria n. 2, lettera i) “edifici e attrezzature per la cultura, lo spettacolo, il tempo libero” relativa ad una porzione dell’intervento necessita del pagamento dei contributi ai sensi dell’articolo 16 del DPR 380/01 relativamente alle superfici con precedente destinazione residenziale, mentre il contributo non è dovuto per la modifica della classe all’interno della medesima categoria n. 2 per l’unità immobiliare precedentemente con uso “deposito e magazzino non di vendita” di cui alla lettera o) nella suindicata lettera i).
Ai sensi del PRG vigente al momento della presentazione della DIA 16520 del 2008, gli edifici erano suddivisi nelle sottozone “A1” per la chiesa e per la porzione prospettante su Largo San Giorgio, coincidente con l’antica particella della chiesa riportata nel catasto del 1821, sottozona “A3” per la restante porzione di edificio lungo Largo San Giorgio.
In entrambi le sottozone le NTA del PRG all’articolo 27 limitavano, in attesa di strumenti attuativi, gli interventi ammissibili al restauro e risanamento conservativo, non consentendo la ristrutturazione edilizia.
Ai sensi del DPR 380/01, art. 9, “Nelle aree nelle quali non siano stati approvati gli strumenti urbanistici attuativi previsti dagli strumenti urbanistici generali come presupposto per l’edificazione, oltre agli interventi indicati al comma 1, lettera a), sono consentiti gli interventi di cui alla lettera d) del primo comma dell'articolo 3 del presente testo unico che riguardino singole unità immobiliari o parti di esse. Tali ultimi interventi sono consentiti anche se riguardino globalmente uno o più edifici e modifichino fino al 25 per cento delle destinazioni preesistenti, purché il titolare del permesso si impegni, con atto trascritto a favore del comune e a cura e spese dell'interessato, a praticare, limitatamente alla percentuale mantenuta ad uso residenziale, prezzi di vendita e canoni di locazione concordati con il comune ed a concorrere negli oneri di urbanizzazione di cui alla sezione II del capo II del presente titolo”.
Conseguentemente l’intervento di ristrutturazione edilizia riguardante più edifici era ammissibile a condizione che la modifica della destinazione d’uso non avesse superato il 25% della superficie totale. Dal momento che le preesistenti destinazioni d’uso vengono completamente modificate, come indicato in precedenza, dalle preesistenti destinazioni ai sensi delle NTA del PRG allora vigente, articolo 13, da residenza, bottega per attività artigianali, depositi e magazzini non di vendita nella nuova destinazione di “edificio e attrezzature per il culto, la cultura, lo spettacolo, il tempo libero” si ritiene che l’intervento asseverato sia in contrasto con quanto ammesso ai sensi dell’articolo 9 del DPR 380/01 in deroga alle NTA del PRG allora vigente, art. 27.
Con la attuale richiesta di sanatoria si propone di ricondurre la destinazione d’uso dell’intero immobile ad ufficio/sala polifunzionale, mantenendo l’unica unità immobiliare derivante dalla ristrutturazione edilizia e mantenendo una destinazione d’uso difforme rispetto a quelle preesistenti alla data del 2008. Ne deriva per le ragioni già indicate precedentemente che anche un intervento di ristrutturazione edilizia estesa a più edifici comportante la destinazione d’uso proposta (art. 13 delle NTA del PRG vigente al 2008) di “uffici privati” di cui alla categoria d) o ancorché definibile nella categoria m) “servizi privati”, risulterebbe in contrasto con il combinato delle norme di PRG allora vigenti con l’articolo 9 del DPR 380/01.
Conseguentemente si propone il parere contrario alla richiesta di sanatoria per gli interventi non rientranti all’interno della categoria del restauro e risanamento conservativo, comportanti la modifica della destinazione d’uso derivante dalla realizzazione della DIA 16520/2008 formatasi per silenzio assenso in quanto in contrasto con quanto ammesso ai sensi dell’articolo 9 del DPR 380/01 in deroga alle NTA del PRG allora vigente, art. 27.
Prima della comunicazione di preavviso di diniego richiedere un elaborato grafico con eventuale relazione illustrativa che evidenzi le porzioni dell’edificio soggette ad intervento di restauro e quelle oggetto di ristrutturazione edilizia.
Sarà inoltre necessaria la valutazione sulla esistenza di ragioni di interesse pubblico che possano determinare l’avvio del procedimento di annullamento in autotutela della DIA 16520/2008 formatasi in assenza del prescritto strumento urbanistico attuativo e conseguentemente in contrasto con la normativa edilizia ed urbanistica allora vigente nonché la verifica della conformità delle opere realizzate alla normativa ed alle procedure per i progetti in zone sismiche.
PRATICA 2481/2013 (PdC)
Progetto precedentemente esaminato con parere sospeso in attesa della verifica delle quote di progetto riferite a tutte le aree circostanti, tesa a dimostrare che ad opera ultimata il garage sia completamente interrato e non generi servitù per fabbricati fuori terra sul fondi confinanti.
Si tratta di una variante in corso d’opera a Permesso di costruire per la realizzazione di edificio residenziale plurifamiliare rilasciato in data 12/06/12 con inizio dei lavori 16/07/12. La zona urbanistica al momento del rilascio era B6 mentre allo stato attuale è B3 di completamento e recupero. L’intervento consiste nella realizzazione di garage completamente interrato rientrante nella definizione di autorimessa mista ai sensi del D.M. 01/02/1986 di superficie inferiore a mq 300 e nella posa in opera di ascensore all’interno del vano scala. Il progetto ha già ottenuto l’Autorizzazione paesaggistica. La commissione ritiene ammissibile la realizzazione del garage interrato, a condizione che la copertura verde praticabile con sistemazione a giardino pensile, prescritta dall’autorizzazione paesaggistica, sia realizzata con adeguato spessore del terreno vegetale di sottofondo al manto erboso, comprensivo del sistema di drenaggio ed eventualmente di irrigazione, da specificare con elaborati di dettaglio. Dovrà altresì essere asseverato che il numero di autoveicoli ammessi non è superiore a nove e dimostrata la conformità con la normativa antincendio vigente:
- le strutture portanti orizzontali e verticali devono essere almeno del tipo R 60 e, se di separazione, almeno REI 60;
- le eventuali comunicazioni ammissibili con i locali a diversa destinazione, facenti parte dell'edificio nel quale sono inserite, devono essere protette con porte metalliche piene a chiusura automatica; sono comunque vietate le comunicazioni con i locali adibiti a deposito o uso di sostanze esplosive e/o infiammabili;
- la superficie di aerazione naturale com¬plessiva deve essere non inferiore a 1/30 della superficie in pianta del locale;
- l'altezza del locale deve essere non infe¬riore a 2 metri;
- l'eventuale suddivisione interna in box deve essere realizzata con strutture almeno del tipo REI 30;
- ogni box deve avere aerazione con aper¬ture permanenti in alto e in basso di superfi¬cie non inferiore a 1/100 di quella in pianta; l'aerazione può avvenire anche tramite aper¬ture sulla corsia di manovra, eventualmente realizzate nel serramento di chiusura del box.
PRATICA 17079/2013 (PdC)
Intervento di demolizione e ricostruzione, rientrante nella definizione di sostituzione edilizia di cui alla Legge 80/2014, articolo 10, comma 5, di annesso agricolo sito in zona agricola “E1” di PRG. Si chiede, in ottemperanza al disposto della L.R. 38/99, articolo 55, comma 4, la delocalizzazione del manufatto esistente all’interno della fascia di rispetto della strada di previsione del PRG ed il contestuale ampliamento del 15%. Tale norma di deroga deve essere valutata in combinato con la normativa del PRG vigente, ai sensi della condizione espressa dal Dipartimento Territorio Regionale – Direzione Regionale Territorio e Urbanistica Area 4, contenuto nell’approvazione del PRG “se i parametri della variante generale sono più restrittivi della L.R. 38/99, si dovranno applicare i parametri della variante generale, se viceversa sono più restrittivi di quelli della variante generale, si dovranno applicare quelli della L.R. 38/99. Questo vale per tutte le zone agricole.” Il PRG consente la demolizione e ricostruzione degli edifici esistenti alla adozione del PRG, con la conservazione delle cubature legittime, come indicato all’articolo 39, comma 8, a condizione che nella ricostruzione sia rispettata la distanza dal limite di zona e di confine di metri 10,00. Conseguentemente si ritiene ammissibile l’intervento di sostituzione edilizia con delocalizzazione del manufatto esistente, a condizione che venga posto a distanza di almeno metri 10,00 dal confine di zona e di proprietà e che nella ricostruzione sia mantenuta la volumetria esistente e legittima alla data di adozione del PRG.
La commissione
Arch. Maurizio Silvetti
Arch. Luciano Vagni
Arch. Emanuele Grillo (Ass.)
Geom. Rodolfo Cateno Colombo (Ass.)
Arch. Francesca Acchioni